Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken, dem sogenannten Bodenwert. Er wird aus dem Durchschnitt der amtlich gesammelten tatsächlichen Kaufpreise von Grundstücken in einer bestimmten Region ermittelt. Auch der Entwicklungszustand und die Lage eines Grundstücks beeinflussen den Bodenrichtwert.
Die Bodenrichtwerte werden je nach Bundesland unterschiedlich oft, mindestens aber alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag ermittelt und veröffentlicht. Die Veröffentlichung erfolgt über sogenannte Bodenrichtwertekarten oder -tabellen und wird pro Quadratmeter angegeben.
Beachten Sie, dass es sich dabei um eine unverbindliche Empfehlung handelt, die zur Orientierung dient.

Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?

Der Durchschnitt der amtlich gesammelten Kaufpreise in einer bestimmten Region spielt eine wichtige Rolle in der Ermittlung des Bodenwertes. Jedoch gibt es noch zahlreiche wertbeeinflussende Faktoren, die sowohl positiven als auch negativen Einfluss auf den Bodenrichtwert respektive auf den Bodenwert haben können:

  • Form und Größe des Grundstücks
  • Bodenbeschaffenheit
  • Art der Bepflanzung
  • Erschließungsgrad
  • Lage des Grundstücks
  • Bebauungsmöglichkeiten

Besonders die Lage des Grundstücks – hierzu zählen beispielsweise die Infrastruktur, die Versorgungslage oder auch gegebene oder nicht gegebene Nachbarschaft – kann im Zweifelsfall einen stark positiven oder stark negativen Einfluss auf den Bodenrichtwert haben.
Grundstücksmerkmale wie ein schöner Ausblick, die Lage in einem schicken In-Viertel oder mitten im Grünen sind bei einer Nutzung des Grundstücks für private Zwecke sehr gefragt und schlagen sich dementsprechend in einem höheren Bodenrichtwert nieder.
Negativ wirken hingegen Faktoren wie eine Schnellstraße entlang einer Wohngegend oder ein Baugrundstück in direkter Nähe zu einer Schule. Andererseits kann letztgenannter Punkt auch von Vorteil sein, wenn beispielsweise der Käufer ein Geschäft für Schulbedarf eröffnen möchte. Der Wert des Grundstücks ist also zumindest teilweise abhängig vom Zweck der späteren Nutzung und dieser sollte vor Kauf des Grundstücks feststehen.

Wann brauche ich den Bodenrichtwert?

Sie benötigen den Bodenrichtwert, wenn Sie den Wert einer Immobilie einschätzen möchten. Dies kann aus Interesse sein, beruht aber meistens auf einer Verkaufs- oder Kaufabsicht. Der Bodenrichtwert gibt Ihnen einen Blick in die nähere Vergangenheit: Er zeigt Ihnen, zu welchem Preis vergleichbare Objekte verkauft wurden.
Um den Kaufpreis einer Immobilie festzulegen, ist der Bodenrichtwert aber nicht ausreichend. Hier kommen andere Verfahren zum Einsatz, die am besten von Experten durchgeführt werden. Sie werden den Bodenrichtwert zwar berücksichtigen, aber auch andere Faktoren ermitteln. Die folgenden Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien sind verbreitet:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Zur regelmäßigen Ermittlung der Bodenrichtwerte übermitteln Notare Kopien von beurkundeten Immobilienkaufverträgen an die regional zuständigen Gutachterausschüsse. Auf Basis dieser Kaufpreissammlung sowie der genannten Faktoren berechnet der Ausschuss dann die aktuellen Bodenrichtwerte.
Der Bodenrichtwert ist dabei einer der beiden Faktoren in der Rechnung, die den Bodenwert eines Grundstücks bestimmen:

Bodenwert (€) =

Bodenrichtwert (€ pro m2) x Grundstücksfläche (m2)

Der Bodenwert ist also direkt abhängig vom Bodenrichtwert. Je höher der Bodenrichtwert, desto höher ist auch der Bodenwert bei gleichbleibender Grundstücksfläche. Die besondere Bedeutung des Bodenwertes liegt darin, dass er in den verschiedenen genannten Wertermittlungsverfahren verwendet wird.
Der Bodenrichtwert ist somit ein Grundwert, aus dem weitere Werte durch verschiedene Verfahren ermittelt werden. Auf diese Weise erhält der Bodenrichtwert seine Relevanz. Jedoch muss auch erwähnt werden, dass der Bodenrichtwert ein Ergebnis aus Durchschnittsberechnungen und Schätzungen ist.

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